郑州升龙凤凰城项目建设可行性报告
来源：本站 发布日期：2016/3/9 点击次数：3741
升龙凤凰城项目可行性研究报告
该报告是具体项目的简要版，内容有删减替换，详细可以电话咨询，400-006-0203 郑州经略智成企业管理咨询有限公司
第一章 项目概述
一、项目背景
房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20%。
郑州版“国八条”实施后，4月15日，郑州市区内首块商住房用地，以起始价出让。业内人士分析，因受各地“国八条”政策相继出台、房地产贷款政策趋紧等影响，土地市场遇冷，短期内将延续。
市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。
第一季度，郑州市商品房销售面积为197.6万平方米，增速同比回落55.5个百分点。其中，商品住宅销售面积为185.5万平方米，增长4.5%，增速比上年同期回落58.1个百分点。
限购区域商品房销售出现下降，其中管城区下降幅度最大，为20.9%;其次是惠济区，下降19.1%
第一季度，郑州市商品房销售额116.2亿元，增长25.8%，增速比上年同期回落48.1个百分点。其中商品住宅销售额为97.8亿元，增长24.2%，增速比上年同期回落54.1个百分点。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额28.4亿元，依然是市场热点，占商品住宅销售额的比重为74.9%。商品房销售的低迷或将影响到房地产开发投资的增长，从而影响全市固定资产投资增长。
在住宅产品中，卖得较好的依然是符合主流需求的90平方米及以下房源。这也印证了在限购令下发之前，部分开发商的预测：限购令限不住面向首次置业者的产品。
二.项目历史条件
1、和郡简介
和郡位于龙x路北侧、怡x路与紫路之间，东至x阳路，南至x大道、西至x怡路，北至郑州市物源公司。现土地使用者为郑州市管委会，用地面积为26877㎡，土地登记用途为商业用地。
2、项目概况
和郡位于龙x路北侧、怡x路与紫路之间，测绘面积：26877㎡，土地用途为：商业，使用权类型为：出让。土地用途设定为商业用地，土地开发程度设定为和郡红线外“五通”(通路、通电、通讯、供水、排水)及和郡红线内场地平整，和郡为划拨用地，设定商业最高年限40年，商业用地为郑州市三级地。
三、项目建设单位
1、项目公司名称：郑州市经略置业有限公司
2、公司经营范围：房地产开发、销售、物业管理
3、项目建设规模和建设内容：
“该项目”开发建设总建筑面积约26877㎡。建设用途为商业用途。
四编制
1、编制单位：
由郑州市经略置业有限公司编制此。
2、编制依据：
1、国家发改委《投资项目可行性研究指南》
2、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数第三版》
3、《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205号)
4、郑州市城市总体规划 ;
5、郑州市“十一五”规划;
6、《城市规划编制办法》
7、《城市居住区规划设计规范》
8、委托方提供的有关资料。
第二章 项目名称和选址
一、项目名称： 郑州和郡小区建设项目
二、地理位置： 项目位于龙x路北侧、怡x路与紫路之间
三、项目占地面积：占地面积约26877㎡。
四、项目用地现状：项目用地范围内为荒地。
第三章 项目规划建设方案
一、项目建设内容：
“该项目”建设内容为
二、项目初步规划设计方案
1、规划建设用地面积：
2、总建筑面积：26877㎡。
3、配套公建建筑面积： 21568㎡
4、非配套公建建筑面积：5309㎡
5、建筑高度：28层
6、建筑层数：28层
7、绿化率： 60%。
三、项目规划设计特色
1、规划设计：
因地制宜，在特色环境规划设计与建筑设计的基础上，在不大规模改变原生地形的前提下，充分利用业已形成的环境之优势，对基地做适当改良，以基地的独特自然地貌创造与众不同的居住环境，以人居场所与自然环境的和谐共生作为最大亮点。
整体尺度设定,环境设计以中心尺度为基准，宏观层面上的总体考虑与微观层面上的各具体细部设计相结合，强调人性化的规划设计原则。
2、设施、设备、材料：
钢材： 8000 吨
水泥： 20000吨
木材： 300 立方米
3、绿化：
充满自然异趣的居住氛围是最重要的开发卖点之一，该案拟树立“蓝天、阳光、绿水、雅居”的整体环境形象，使居住环境的营建尽可能地贴近自然，强调整体自然环境与生态观的引入。
一、地理条件：
该项目位于龙x路北侧、怡x路与紫路之间，东至x阳路，北至郑州市物源公司，占地面积约26877㎡。地理位置条件非常优越。
二、市政条件
该项目目前大市政条件不足，随着郑州市加快建设，加大了对该区域市政投资，因此“该项目”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。
第四章 项目建设条件
基础配套设施综合规划根据《城市居住区规划设计规范》，以及城市各专项、专业规划的有关规定做到布局合理，达到既有利于设施的施工与维护，又有利于净化美化城市市容的目标，区内各种基础配套设施配套管线全部采用地下敷设。小区内基础配套设施综合规划有电力工程规划、电信工程规划、给排水工程规划、暖通工程规划、燃气工程规划、环卫设施规划。
第五章 物料消耗与供应
一、建筑材料
该项目建筑用途为商业用地，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，该项目所需的主要建筑材料估算
二、主要设备
“该项目”在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：
消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。
三、水、电、气、热供应
根据初步计算，“该项目”水、电、气、热等
第六章 环境保护
按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”和“郑州市实施建设项目环境保护管理办法细则”，建设项目要采取严格的环境保护措施。“该项目”的对环境的污染较少。环境保护问题主要是商业污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和北京市的环境保护法规。
环境保护措施如下：
1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。
2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。
3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。
4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。
第七章 项目建设周期与日程安排
一、建设方式
该项目建设按照北京市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。
二、建设进度安排
该项目总建筑面积约为26877㎡，预计建设周期为2年，即从2011年到2013年为建设期
第八章 经营管理方式
经营设想
1、该项目拟采用目前国际流行的建设工程管理模式，按照国际通用建设施工条款。
2、该项目建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务，使其成为国内具有一流管理水平的企业。
第九章 投资估算
一、成本构成
和郡占地26877㎡，为三类建筑用地，成本由以下几块构成：
1、土地费用
投入土地成本10081万元
2、土地出让金
3、其它投入
二、项目设计
三、成本测算：
第十章 项目经营策划
一、项目市场走向
1、周边环境
2、建筑设计
3、环境设计
4、室内设施及功能
四、项目优势分析
1、绝佳地理位置
2、便利的交通
3、独特的生态旅游环境
五、项目价格优势
六、该项目经营策划
第十一章 效益评价
一、经济效益评价
销售费用是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用,包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间的建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费用等。根据调查，目前东莞市类似项目的销售代理费为预期销售收入的0.5%～1.2%，东莞市类似项目的广告费、销售资料制作费、样板房或样板间的建设费、售楼处建设费用等为预期销售收入的0.5%～1.2%。考虑开发项目可售建筑面积较大、开发商知名度一般等基本情况，结合市场分析及估价人员经验，销售费用取预期住宅销售收入的3%。
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如建设期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费等)。
本开发项目贷款30546.28万元，财务费用2788.09万元，
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如建设期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费等)。
本开发项目贷款30546.28万元，财务费用2788.09万元，具体详见附表1项目开发成本估算表)。
二、社会效益评价
(1)对社会的影响。
根据本项目所处地段，项目建成后，为人们提供一个良好的居住空间和休闲环境 。
(2) 对社会经济发展的影响
本项目的建设，将先进的施工技术，高效的施工组织和新型的材料引进到本地段，将会促进本地的建筑业更快更好发展 ， 走向高效率、高质量和高标准，有利于当地的经济发展 。
(3)对社会的经济影响 。
本项目的建设，将会为社会提供一定数量的工作岗位，为缓和社会失业率做出一些贡献 ，也为当地财政收入提供了税收，不仅为当地居民增加了生活设施，而且推进了当地经济的繁荣。
第十二章 结论
房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。
建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成
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