南京孝陵卫地区房地产可行性报告
来源：本站 发布日期：2016/3/9 点击次数：3694
南京孝陵卫地区房地产可行性报告
目录
第一部分：项目分析
一.项目简介
二.项目SWOT分析
三.项目规划设计方案评析
四.项目综合评价及项目发展策略
第二部分：市场分析
一、南京市总体社会及经济发展状况
二、房地产总体市场现状及走势分析
三、市场需求分析
四、竞争市场调研与分析部分
第三部分 法律风险分析
一、土地出让条件
二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段
三、总体评价
第四部分：投资估算与融资方案
4.1投资估算
4.1.1投资估算相关说明
4.1.2分项成本估算
4.1.3总成本估算
4.1.4单位成本
4.1.5销售收入估算
4.1.6税务分析
4.1.7项目资金预测
4.1.8现金流量表
4.1.9自有资金的核算
4.2融资方案
4.2.1项目融资主体
4.2.2项目资金来源
4.2.3融资方案分析
4.2.4投资使用计划
4.2.5借款偿还计划
第五部分：项目整体定位
一.整体定位原则
二.项目整体定位
三.形象定位
四.产品定位
五.规划建议
六.建筑
七.户型
八.园林建议
九.室内设计建议
十.配套建议
第六部分：不确定性分析
6.1盈亏平衡分析
6.2敏感性分析
6.2.1变动因素一成本变动
6.2.2变动因素二售价变动
6.2.3变动因素一容积率变动
6.3风险分析
6.3.1风险因素的识别和评估
6.3.2风险防范对策
第七部分：综合评价
7.1社会评价(定性)
7.2环境评价(影响及对策)
7.3公司资源匹配分析
第八部分：研究结论与建议
8.1结论
8.2建议
附件：
1、《南京城市发展与住宅市场研究报告》
2、《南京土地招投标市场研究报告》
3、《聚宝山项目提交政府答疑的问题》 A、 第一部分 项目分析
一、宗地位置
¨ 一环线内侧、主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北、一环线(绕城公路)内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区“仙林大学城”4公里，距玄武湖——新庄立交5公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。
¨ 聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区——紫金山(又名钟山)。
¨ 距南京经济技术开发区3公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，2001年实现GDP60亿元、技工贸总收入205亿元、实际利用外资1亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名16-18位。二环线
一环线
图1-1 宗地区位
、宗地现状
1、四至范围
宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路(312国道)，东起一环线——绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。
聚宝山
宁栖公路
宗 地
绕城公路
车速可达110公里/小时
宁栖公路
沪宁铁路
宁镇公路
车速可达80公里/小时
图1-2 宗地四至范围
2、宗地形状
宗地东西长、南北窄、北侧内凹，形状酷似元宝。
表1-1 宗地面积指标
指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地
长(米)14002000——1200
宽(米)45050-100——400
面积(平米)645208.5
合968亩13313215000497076.5
合746亩
图1-3 宗地形状及尺寸
3、宗地标高
宗地内由西向东，地势升高
约2m
最低点25m
400m
代征道路
代征绿地
1200m
1400m
450m
坡度15度
坡度10度
垂直坡度，与地面最大高差50米
(1)宗地内部东高西低
¨ 宗地标高25-57米，东高西低，最大高差32米，综合坡度2度。
¨ 按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。
最高点57m
图1-4宗地内部高差
宗地内局部高低落差
(2)宗地标高低于周边用地
¨ 东部显著低于绕城公路，最大高差12米左右。
¨ 西部与沪宁铁路基本持平,局部低于沪宁铁路2米。
¨ 南部局部区域低于宁镇公路，最大高差6米左右。
¨ 北部的聚宝山西峰标高125米，东峰标高100米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。
55m
90m
10m
25m
宗地地面
聚宝山
铁路
绕城公路
图1-5 宗地与周边高差剖面图(东西向)
宁镇公路
标高36～49m
聚宝山
标高35～125m
图1-6 宗地与周边高差剖面图(南北向东侧)
)
铁路
绕城公路
宁镇公路
宗地地面
55m
12m
聚宝山
绕城公路
标高50～55m
沪宁铁路
标高36～49m
废弃的
采石场
图1-7宗地与周边高差剖面图(南北向西侧)
)
铁路
绕城公路
宁镇公路
宗地地面
90m
22m
聚宝山
宗地
标高25～57m
图1-8宗地与周边高差
4、地块现状
地块现状以农田、植被、居民住宅、工厂和货运、汽车及汽车设备市场为主，其中，农田和植被占总用地面积的近一半。
图1-9 宗地土地利用现状
(1)工厂与市场
主要工厂与市场共计12家，占地总面积15万平米，大部分仍在生产运营，其中3家有轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。
表1-2 工厂基本情况
名称经营业务运营状况环境污染情况
源宝化工公司轮胎装配在运营无
利达服装公司服装生产在运营无
添喜化工洗涤剂在运营轻度空气污染
光英炉业锅炉生产在运营轻度空气污染
包装容器厂包装材料在运营无
金属配件厂金属配件在运营无
野马电声乐器厂电声乐器在运营无
金陵特种电缆厂电缆在运营无
屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染
宏大设备市场汽车设备销售在运营无
东风汽车汽车销售在运营无
玄武湖货运市场货车停车场在运营无
(2)居民
居民隶属岔路口村，分“西杨坊”和“东杨坊”2个村民小组，共有居民约400户、1200人，住宅建筑面积约8万平米。
(3)农田
农田与山体植被面积约20万平米，其中，苗圃2万平米，葡萄园2000平米。
(4)树木
宗地内主要树木有水杉、梧桐、枫杨、榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北部靠近用地北界有500平米竹林，保留价值较大。
图1-10 宗地主要树木分布
(5)水塘
¨ 宗地内有水塘20多个，规模普遍较小，其中，500平米以上的3个，最大的1000平米。
¨ 大部分水塘用作农田灌溉，水面被浮萍覆盖，其中1座为鱼塘，占地1000平米，水质良好。
图1-11 宗地地表水分布
(6)高压线
¨ 现状有2条110KV二回高压线从宗地内部穿过。
¨ 根据规划，宗地西侧100米处将建设220KV变电站，宗地内部将只有1条110KV二回高压线从西侧用地边界穿过，且大部分在代征绿化带内，对净用地基本无影响。
图1-12 宗地高压线走向
5、拆迁
北侧聚宝山山凹及西侧农场山脚下2块地列入宗地代拆迁范围，拆迁土地总面积1445亩，房屋总面积22.4万平米，居民693户、工企单位48家，需安置劳动力268人，保养人员148人。其中，
¨ 宗地拆迁面积968亩(含代征道路与绿化用地)，占拆迁总面积的67%，拆迁居民400户。
¨ 代拆迁范围面积477亩，占拆迁总面积的33%，拆迁居民近300户。
宗 地
图1-13 宗地拆迁范围
三、周边道路及出行方式
1、道路
对外联系道路主要有绕城公路、宁镇公路、宁栖公路和岔仙公路4条，其中：
¨ 宁镇公路：既是城市东西向主干道，又发挥城市对外交通联系的功能，是宗地与老城区联系的主要通道，时速可达80公里/小时，在新庄立交可通过多条干道通往老城区，明年5月玄武湖隧道开通后，从宗地经宁镇公路、玄武湖隧道至老城区——新模范马路仅10分钟车程，并且可以通过新模范马路、城西干道等快速路连接城市西部地区。
¨ 绕城公路：时速可达110公里/小时，通过柳塘、马群、八百户、双龙街和花神庙等立交通往主城各个区域。
¨ 宁栖公路：通往尧化门、栖霞山，规划拓宽为34米。
¨ 岔仙公路：通往亚东(仙林大学城)，规划拓宽为33米。
表1-3 宗地周边现状与规划道路一览
名称级别宽度(m)车道速度(公里/小时)交通流量
(辆/日)路面
绕城公路全封闭快速路50双向8车道11015000沥青
宁镇公路一级国道48双向8车道8020000混凝土
宁栖公路现状公路8————10000水泥
规划交通性主干道34双向6车道——————
岔仙公路现状公路6————————
规划交通性主干道33双向6车道——————
出入口
宁镇公路
时速可达80公里/小时
图1-14 宗地现状道路
图1-15 宗地周边道路规划
2、公共交通
宗地周边公共交通发达，目前有6条公交线路，其中50路由宗地内部穿过，平均每条线路10-15分钟一班，晚上最后一班8：40结束。
表1-4 公交线路基本情况
公交线路通行区间通行时间班次间隔
71W南京站-尧化门-新港开发区5：30-20：3010分钟
309W南京站-岔路口-马群-麒麟门-悦民路6：30-20：0015-20分钟
70W丹凤街-亚东(仙西)6：10-20：405分钟
50W南京站-仙鹤门-亚东(仙西)6：30-20：0015分钟
南汤线南京站-岔路口-仙鹤门-麒麟门-汤山5：00-17：3020分钟
南上线南京站-尧化门-栖霞山-龙潭-上坝6：50-18：3020分钟
3、轨道交通规划
规划地铁4号线沿宁镇公路从宗地南侧穿过，根据南京轨道交通建设时间安排，预计将在2010年以后开工建设。
图1-16 宗地周边轨道交通规划
四、周边3公里社区配套
项目周边住宅稀少，开发成熟度低，现有配套设施不足：
¨ 宗地周边社区配套集中分布在“尧化门”、“花园路”和“规划的仙西新市区中心”，最近的“尧化门”距宗地2公里，2公里之内除“紫东小学”和“紫东中学”(宗地内现有居民的子女在这2个学校上学)以外，基本没有其它社区配套设施。本项目规模大，除政府规定必须配建学校和幼儿园之外，参照“万科四季花城”开发模式，完全可以通过自建配套的方式解决其它日常生活配套问题。
¨ 项目与市中心以及周边主要配套区——“尧化门”、“花园路”和“规划的仙西新市区中心”之间交通发达，车程在5-10分钟左右，可以解决大型和高档次的生活配套服务问题。
¨ 仙西新市区中心规划有大型休闲广场、图书馆、展览馆、医院、体育场馆、文化艺术中心、青少年宫、商业娱乐设施等配套服务，政府计划在3-5年内建成。
图1-17 社区配套分布图
图1-18 尧化门主要社区配套分布图
规划仙西
新市区中心
花园路
尧化门
图1-19 花园路主要社区配套分布图
图1-20 仙西新市区中心规划图
